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发布日期:2018-08-15 05:35

  核心观点:百货零售恢复性增长大概率兑现,物流地产黑马突围在即。未来三年东百主业有望实现恢复式增长,地铁围墙拆除叠加人流效应,东百东街店和东方东街店两大旗舰店有望带动主业恢复至2011年水平,大约增长20%;外延式商业地产建设进入结转期,兰州地区以及福安地区商业地产销售大幅增厚公司业绩可期,预计未来三年两地总体市场销售额有望达60-70亿元。公司与前安博团队成立东百睿信,致力于国内高标仓建设,“行业高景气度+管理团队经验丰富+拿地优势明显+资金优渥”,公司物流地产项目可持续增长性确立,公司规划三年建设200万平方米仓储,项目运营成熟后,未来每年有望贡献利润约4-5亿元,项目估值有望达80亿元。综合相对估值法以及绝对估值法,目标价11.00-11.50元,首次覆盖给予“增持”评级。

  主业改善期权大概率兑现,大股东房地产背景助力物流地产转型。东百集团主营百货零售业务,近6年的福州地铁建设大幅影响两大旗舰店客流量,业绩下滑速度远高于行业平均水平,2016年底至2017年初,地铁围墙拆除叠加地铁站人流效应,未来三年百货零售业务有望实现恢复性增长,预计区间约为15-20%,达到2011年水平。福安地区以及兰州地区地产销售未来三年进入结转期,预计市场销售价值大约为60-70亿元,短期内有望大幅增厚公司业绩,提供丰厚的现金流。2015年底,公司与前安博团队成立东百睿信,东百公司大股东房地产背景,助力切入物流地产新业务,致力于实现主业“物流地产+百货零售”的双轮驱动。

  物流提效、消费升级以及电商规模化助推物流地产高景气,优质资产回报丰厚,REITS轻资产化运营模式下快速成长。从零售角度来看,国内零售供应链效率整体偏低,仓储环节是影响国内供应链效率提升的重要节点,供应链效率提升、消费升级以及电商规模化发展,高标仓需求旺盛,预测年复合增长率达到25%以上,未来十年实现8倍增长。市场需求旺盛推升投资回报率,国内高标仓投资回报率约为6%-10%,远高于商业地产以及住宅。物流地产主要运营模式分为轻资产化下的REITS模式以及自持模式,项目前期一般采取自持的模式,项目运营成熟以后一般采用“REITS模式+自持模式”。轻资产化运作的REITS模式,REITS模式下一般转让与自持方式的占比大约为4:1,此运营模式下,公司的成长性较好,资金回流速度以及持续开发的进展速度较快,如普洛斯、安博等;自持模式下,资金需求量较大且资金成本较高,但可以享受物流地产稳定的现金流以及租金持续增长红利,但整体项目推进速度较为缓慢,如国内的宝湾物流。考虑REITS与自持模式对运营经验的要求,物流地产成立前期一般选择自持的模式,而后以引入优质资金,实现资产及规模的快速成长。

  当时张男撞上货车时,腾空飞起撞上货车挡风玻璃后,被弹飞约3公尺外落地,张男机车卡在货车底下,机车零件四散,消防局急救人员到场后,发现张男肢体有明显撕裂伤,经紧急处置,送往林新医院急救,发现张男颅内严重出血,经急救直至中午仍然回天乏术。

  物流地产转型,“管理团队+资金优渥+拿地优势”,成长潜力空间大。公司转型物流地产厂商,“管理团队+资金优渥+拿地优势”,公司可持续增长性确立,东百与前安博团队合资成立东百睿信,管理团队10%的GP以及30%的利益绑定,建立较为丰厚的激励政策;凭借上市公司平台,公司与浦发银行签订70亿元的贷款授信,强大的资金支持保证物流地产建设的可持续性。上市公司大股东与中联集团实际控制人具有亲属关系,中联集团国内超过500万平方米土地储备,支撑东百集团持续拿地;另前安博团队资源积累,也能够保证东百持续拿地。前安博团队在建设以及运营能力上拥有丰富的管理经验,有望复制易商成长轨迹。在具体运营模式上,我们认为前期大概率采取资产自持的模式,而后可能逐步过渡到“PE+自持”的模式。我们预计未来三年建设200万平方米仓储,项目运营成熟后,有望实现年利润4-6亿元,大幅增厚公司业绩。

  .投资建议:目标价11.00-11.50元,首次覆盖给予“增持”评级。考虑未来公司现金流主要依靠业务差异性较大的百货零售、商业地产以及物流地产,综合采用相对估值法以及DCF/APV现金流折现法,至2017年百货零售业绩估值约为24亿元,商业地产NAV估值法约为18亿元,200万平方米物流地产相对估值法以及DCF/APV现金流折现法估值区间为75-80亿元。综合三个业务,公司总体估值区间为115-120亿元,考虑公司增发,总股本为10.44亿,目标价11.00-11.50元,首次覆盖给予“增持”评级。预计2016-2018年公司实现营业收入25.98、53.53、67.12亿元,同比增长57.75%、106.03%、25.39%,实现归属于母公司净利润1.96、5.10、7.24亿元,同比增长296.27%、160.63%、38.90%,考虑增发建设福安商业广场,对应2016-2018年每股收益(摊薄)为0.19、0.50、0.69元。综合相对估值法以及DCF/APV现金流量估值法,考虑公司增发情况,目标市值115-120亿元,对应目标价11.00-11.50元,首次覆盖给予“增持”评级。

  在当前人民币计价的资产中,房地产可能是极少数安全、稳定且收益率相对较高的资产。而限购政策带来的楼市可预期的降温,极大降低了人民币资产的吸引力。

  一线大城市的地方政府对于网约车的政策代表了对于分享经济的态度,也是其他地方政府将会采取何种态度和政策的风向标。限车门槛已经不低,勉强可以接受,限车又限人的政策风险是网约车这一分享经济业态的不可承受之重。

  市场型企业的大量出现意味着税收征缴、统计监测、货币发行等传统上由政府进行的事务也需要作出调整和改革。市场型企业和政府之间需要加强沟通和配合,最大限度地收获科技革命带来的红利,避免福利损失。

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  过去几年的经验再次证明,楼市泡沫固然带来种种问题,但离开房地产市场的稳增长也是难上加难。地方政府对于房地产市场爱恨交加、左右为难的心态,导致它们很难对楼市祭出重手。